В бизнес-системе рынка недвижимости в Европе
в 2016 годy происходят фундаментальные изменения. Отрасль пытается адаптироваться
к потребностям арендаторов и революционизирующим факторам, связанным с новейшими
технологиями, демографической ситуацией, социальными изменениями и темпами урбанизации.
Такие выводы представлены в исследовании «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости
в 2016 году», подготовленном PwC в России совместно с Urban Land Institute.

 

Эти базовые факторы воздействуют на все уровни цепочки создания стоимости в секторе недвижимости. Внимание инвесторов привлекают скорее отдельные города и активы, чем целые страны. Также они предпочитают работать с альтернативными, более функциональными активами для оценки опережающей динамики: сегодня 41 % опрошенных (по сравнению с 28 % в прошлом году) рассматривают возможность использования альтернативных решений. Ожидается, что сегменты здравоохранения, гостиничного бизнеса, студенческого жилья и центров хранения данных продемонстрируют опережающую динамику благодаря преимуществам, полученным в результате урбанизации и действия долгосрочных тенденций демографического развития.

Деятельность в сфере девелопмента рассматривается как еще один способ добиться повышенных результатов в 2016 году. 78 % опрошенных согласны с тем, что это весьма привлекательный способ приобретения первоклассных активов. Наиболее прогрессивные застройщики и инвесторы применяют инновационные подходы, стремясь предупреждать динамичные изменения требований арендаторов и адаптироваться к ним. Участники исследования «Новые тенденции на европейском рынке» высказали противоположные мнения о таких аспектах, как оптимальный срок аренды, совместно используемые офисные помещения, влияние на укоренившиеся модели оценки и традиционные способы определения надежности договорных обязательств.

 

Низкие процентные ставки и абсолютный вес капитала, оказывающие давление на рынок европейской недвижимости, приводят к тому, что инвесторы сохраняют оптимизм в отношении деловых перспектив отрасли в 2016 году. При этом озабоченность такими геополитическими проблемами, как иммиграция и терроризм, потенциальный выход Великобритании из ЕС, экономический спад в Китае и неопределенность в отношении восстановления европейской экономики привели к тому, что респонденты проявляют весьма сильную скрытую обеспокоенность, что наиболее очевидно подтверждается снижением уровня уверенности относительно периодов после 2016 года.

 

По результатам исследования «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2016 году» в 2016 году первое место в списке городов с наивысшей инвестиционной привлекательностью занял Берлин. Следом за ним идут Гамбург, Дублин, Мадрид и Копенгаген. Многие респонденты рассчитывают на продолжение роста капитала в Германии и расцвет Берлина после 2016 года благодаря его молодому населению и крепнущей репутации города как технологического центра, а также наличию земель для застройки. Показатели Москвы значительно ниже.

«Хотя «погода» на европейских рынках недвижимости по-прежнему отличается высокими
«температурными показателями», Москва снова заняла последнее место в рейтинге
28 европейских городов, - считает управляющий
директор практики PwC в России по оказанию консультационных услуг компаниям
сектора недвижимости Доктор Хольгер Мюллер. -  Респонденты ожидают
дальнейшего снижения объемов инвестиций, а также стоимости сделок на рынке
недвижимости».  Однако он отмечает, что лишь треть
участников опроса считают, что ситуация на московском рынке ухудшится, хотя
годом ранее такого мнения придерживались две трети респондентов.

 

Партнер практики PwC в России по
оказанию консультационных услуг компаниям сектора недвижимости Олег
Малышев отмечает
негативные прогнозы yчастников рынка.

«Если говорить о российском рынке
недвижимости, то следует отметить, что для основных игроков характерен
сдержанный пессимизм, - прокомментировал
О.Малышев. - Наш опрос показал, что 42% участников
рынка прогнозируют возвращение на докризисный уровень 2013 года, но не ранее
чем через 5 лет».

 

Значительное большинство опрошенных уверены в том, что смогут достичь процветания в 2016 году. При этом они отмечают повышение глобальной конкуренции на рынке недвижимости. Эти респонденты уверены, что в случае снижения «стены капитала» европейские рынки могут подвергнуться рискам. В таком случае на первый план выйдет надежность базовых фундаментальных характеристик рынка и операционные навыки руководства.

 

В такой ситуации рынок снова станет «рынком арендатора». Новый вызов, с которым сталкивается сектор, заключается в том, что игроки рынка должны меньше думать о кирпичах и цементе и больше – о качестве обслуживания. Один из респондентов подытоживает: «Двадцать лет назад у нас были наниматели. Сегодня они стали клиентами. Еще через 20 лет мы будем называть их гостями».



В целом участники исследования с оптимизмом смотрят в 2016 год, однако на этот раз они проявили больше подспудной обеспокоенности, чем в ходе опросов за прошлые годы. На фоне избытка собственного капитала на большинстве рынков и относительно свободного обращения долговых обязательств участники опроса по-прежнему весьма оптимистичны в отношении потоков капитала в 2016 году. В то же время большинство респондентов считают, что процентные ставки останутся на невысоком уровне, в результате чего многие пенсионные фонды, государственные инвестиционные фонды и частных инвесторов будет по-прежнему привлекать разница между доходностью от вложений в облигации и в объекты недвижимости. Ожидается, что объемы трансграничных потоков капитала будут расти, однако в более размеренном темпе, чем это было в 2015 году.

 

Тем не менее ситуация в секторе недвижимости меняется, поскольку урбанизация заставляет инвесторов уделять все больше внимания городам и даже отдельным районам. В 2016 году первое место в списке городов с наивысшей инвестиционной привлекательностью занял Берлин. Следом за ним идут Гамбург, Дублин, Мадрид и Копенгаген. Многие респонденты рассчитывают на продолжение роста капитала в Германии и расцвет Берлина после 2016 года благодаря его молодому населению и крепнущей репутации города как технологического центра. При этом наибольший объем капитала в 2015 году удалось привлечь Лондону и Парижу: стоимость сделок, проведенных в этих двух городах, которые называют мировыми центрами притяжения, за период, закончившийся в третьем квартале 2015 года, составила 57 миллиардов евро. Вероятно, эта история повторится и в 2016 году. Относительно низкие рейтинги этих городов (15-е и 22-е места соответственно), по сути, отражают рост темпов восстановления других европейских рынков недвижимости, которые еще не столь далеко продвинулись в рамках данного цикла, а также улучшение перспектив развития этих рынков.

 

Инвесторов
интересют региональные центры

 

Внимание инвесторов смещается в сторону небольших столичных городов или городов регионального значения, таких как Бирмингем (который продемонстрировал очень уверенный результат, достигнув 6-й строчки рейтинга). Рейтинг Бирмингема подтверждает позитивную точку зрения респондентов, озвученную в ходе опросов по региональным городам Великобритании (в частности, по Манчестеру). Эта тема во многом нашла отражение в отчете «Новые тенденции», подготовленном PwC в США. Данный отчет описывает уверенную тенденцию к инвестированию в небольшие региональные города, которые называют «18-часовыми городами».

 

Альтернативы становятся трендом

 

Рост ликвидности на европейских рынках идет рука об руку с продолжающимся дефицитом активов, доступных для приобретения. Ожидается, что число доступных активов высшего класса на рынке снизится. При этом 63 % опрошенных считают, что на первоклассные активы назначаются завышенные цены. Именно поэтому 80 % респондентов видят в девелопменте привлекательный способ приобретения активов высшего класса. Ожидается, что такие сектора отрасли недвижимости, как учреждения здравоохранения, гостиницы, жилье для студентов и центры хранения данных, продемонстрируют опережающую динамику благодаря преимуществам, полученным в результате урбанизации и долгосрочных тенденций демографического развития: 66 % опрошенных рассматривают эти сектора в качестве альтернативных вариантов для вложений в недвижимость, утверждая, что данная перспектива является для них наиболее привлекательной, говорится в исследовании. Хотя альтернативные секторы и занимают высокие места в рейтинге инвестиционных перспектив на 2016 год, на вершине рейтинга находится сектор городских розничных магазинов, что лишь подчеркивает мнение игроков рынка о важности такой мегатенденции, как ускорение урбанизации. В 2015 году объектом активного притока капитала был сектор логистики, для которого развитие онлайн-торговли является очевидным преимуществом. Сегодня все признаки указывают на то, что это продолжится и в 2016 году.

 

Переходный этап для отрасли

 

Многие респонденты отметили, что игрокам отрасли хорошо известно об изменениях в мире недвижимости, которые выходят за рамки обычного эффекта, производимого глобальными потоками капитала. Комбинация разрушительных факторов на рынке аренды и долгосрочных принципов развития отрасли, базирующихся на низкой окупаемости и медленном росте, приводит к возникновению глобального рынка с повышенной конкуренцией, для создания стоимости на котором потребуется доступ к определенным наборам навыков и умений.

 

По некоторым прогнозам, более интенсивные и искусные методы управления имуществом, применяемые операторами сегмента жилой недвижимости и в сегменте обслуживаемой офисной недвижимости, постепенно начнут использоваться и в других классах недвижимости. При этом респонденты, опрошенные в рамках исследования «Новые тенденции на европейском рынке», высказали противоположные мнения об областях действия этих разрушительных факторов. Среди них назывались оптимальные сроки аренды, надежность гибкой модели аренды совместно используемых/ обслуживаемых офисов, изменение требований к операционным навыкам и умениям управляющих имуществом, а также методы изменения традиционных методологий оценки имущества. Кроме того, в исследовании нашли отражение опасения, связанные с отсутствием согласия между владельцами, менеджерами и арендаторами в вопросе о том, что можно назвать «эффективным зданием», а также потребность в разработке нового языка, необходимого для этих целей.

 

Исследование «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2016 году», показывает, что новый вызов, с которым сталкивается сектор, заключается в том, что игроки рынка должны меньше думать о кирпичах и цементе и больше – о качестве обслуживания. Один из респондентов отмечает: «Двадцать лет назад у нас были наниматели. Сегодня они стали клиентами. Еще через 20 лет мы будем называть их гостями».

   

Статистические данные

 

Потоки капитала

· Перспективы рынков капитала на 2016 год остаются весьма позитивными, хотя этот оптимистический прогноз можно назвать более осторожным, чем в 2015 году.

· 87 % опрошенных считают, что потоки капитала продолжат влиять на стратегии инвестирования компаний в течение следующих 5 лет.

· 55 % участников исследования утверждают, что объем собственного капитала, доступного для рефинансирования и новых инвестиций, вырастет или существенно вырастет (в 2015 году эта цифра составляла 71 %).

· Ожидается, что объемы трансграничных потоков капитала будут расти, однако в более размеренном темпе. 59 % опрошенных из Северной Америки ожидают роста или существенного роста. 68 % опрошенных по-прежнему считают, что следует ожидать увеличения объема капитала в странах Азии.

 

· Участники исследования «Новые тенденции на европейском рынке» говорят о том, что не уверены в вероятности притока капитала из стран Ближнего и Дальнего Востока. Резкое снижение цен на сырьевые товары, волатильность на фондовых рынках и политическая нестабильность скажут свое слово.

 

Долговые обязательства

· 10 % опрошенных ожидают, что в 2016 году увеличится доступность долгового финансирования и вырастет уровень финансирования застройщиков.

· Рынок недвижимости продолжит развиваться в благоприятных финансовых условиях: 47 % респондентов прогнозируют, что краткосрочные процентные ставки останутся на прежнем уровне. Лишь 3 % опрошенных предполагают, что процентные ставки существенно вырастут, даже в долгосрочной перспективе.

 

Мнение о ситуации на рынке

· Европейцы проявляют значительную обеспокоенность, вызванную геополитическими проблемами, политической нестабильностью и экономическим кризисом в других регионах. Политическая ситуация вызывает у участников исследования опасения, при этом 41 % респондентов ожидают ее дальнейшего ухудшения в 2016 году.

· Наиболее оптимистично респонденты смотрят на рынки Южной Европы, в частности на Испанию.

· Комментируя деловую уверенность, связанную с рынками Германии и Франции, респонденты делятся на два равных лагеря: одни утверждают, что страны добьются роста в 2016 году, другие же ожидают, что их экономика останется на том же уровне, что и год назад.

· Более 40 % опрошенных ожидают снижения уровня доступности первоклассных активов.

· 80 % респондентов согласны с тем, что деятельность в сфере девелопмента является привлекательным способом приобретения первоклассных активов и что в странах Европы существенная доля представителей отрасли начинает заниматься строительством, хотя и с осторожностью.

 

Отрасли

· Об альтернативных отраслях: 41 % респондентов задумываются об альтернативных инвестициях. Это резкий рост в сравнении с показателем за 2015 год (28 %).

· Изменения происходят благодаря мегатенденциям в области демографии и урбанизации. Например, на вершине рейтинга находится сектор городской розничной торговли. Загородные офисы и бизнес-парки находятся в самом низу рейтинговой таблицы.

· Наиболее популярными альтернативными секторами являются жилье для студентов и гостиницы. Кроме того, высокие результаты отмечены в сегменте помещений для учреждений здравоохранения, а также сегменте совместно используемых офисов и домов престарелых.

 

Тенденции среди арендаторов

· Модель отношений «домовладелец-наниматель» все быстрее становится устаревшей для наиболее инновационных и дальновидных компаний, поскольку наниматели являются «потребителями» недвижимости.

· При этом многие игроки рынка по-прежнему отстают от наиболее прогрессивных тенденций и неохотно принимают концепцию «клиента» в сфере недвижимости.

· От высокотехнологичных компаний и представителей поколения двухтысячных (т. н. миллениалов) исходят инициативы по реализации изменений в социальной, культурной и демографической сфере, которые способствуют тому, что арендаторы становятся все более осведомленными и требовательными. Данная тенденция может таить в себе как возможности, так и угрозы для отрасли недвижимости.

· Очевидно, что компании стремятся более интенсивно работать на рынках недвижимости.

· Результаты говорят о том, что сектор недвижимости в целом старается смотреть на изменение модели клиентских требований к помещениям сквозь узкую призму показателей повышения эффективности.

· Арендаторы будут все чаще принимать решения о недвижимости на основании того, насколько здоровой является атмосфера в здании для их персонала (что обеспечивается за счет технологических инструментов, сенсоров, использования массивов данных и их привязки к показателям производительности).

· По словам арендодателей, наниматели все еще не готовы признать, что общий прирост объема продаж является результатом сложного переплетения физических и виртуальных характеристик.
 

Источник: PwC в России